1樓：鹽山小夥啊
一、稽核分析會計報表的目的、過程和步驟
信用擔保機構對中小企業會計報表稽核和分析的目的主要是：通過稽核企業編制會計報表的基本財務資料，甄別企業提供的財務報表的真偽，發現企業會計報表存在的問題，分析企業的償債能力，判斷由此引起的擔保風險的高低，為擔保專案的決策提供依據。
（一）稽核分析過程一般分為三步
第一，閱讀會計報表，對企業的基本財務狀況做基本瞭解。稽核內容：（1）企業提供的會計報表反映了其融資政策、投資政策、營銷政策、資產管理、資產質量、盈利水平、發展前景等諸多內容。
通過閱讀會計報表並進行基本分析，可以瞭解企業基本情況。（2）驗證會計報表所反映資產與負債、所有者權益之和是否相平，財務比率是否合理，會計報表資料是否存在異常狀況。舉例如下：
檢視負債構成，可以瞭解企業融資政策，如果負債大部分為銀行借款，說明該企業融資手段較單一，對外融資主要依賴銀行，不能獲取商業信用融資，所需原材料市場緊缺或該企業商業信用較差不能賒購原材料，如果原材料漲價將會導致該企業生產規模壓縮，開工不足；流動負債數額遠遠大於流動資產，可能存在短借長用情況，會造成短期償債壓力較大；存貨數額較大，主營業務收入增長幅度較低，可能存在存貨積壓等情況。通過以上分析，可以找出企業可能存在的問題，並進一步判斷存在的問題對擔保風險的影響程度，根據其影響程度，判斷由此引起的擔保風險的高低，如果風險度屬於可控範圍，則要求企業提供能夠有效防範風險的反擔保措施。
第二，現場稽核。現場稽核包括實物觀察以及賬簿等相關基礎財務資料稽核。實物稽核主要是檢視生產場所、生產設施、主要關鍵生產裝置、生產狀況，瞭解生產規模、生產能力，生產工藝流程。
同時對其實物資產進行粗略估計；賬簿等相關基礎財務資料稽核主要是核對賬表是否相符，總賬與明細賬是否相符，抽查明細賬和相關會計憑證，對閱讀會計報表時發現的疑點進行核實，掌握其真實財務狀況。
第三，進行總體分析和判斷。根據稽核的結果整理資料，作詳細財務分析，按照重要性原則，排除次要因素，判斷企業財務狀況的風險度。
（二）會計報表審查的一般步驟是：1、明確分析目的；2、收集有關資訊；3、根據分析目的制定具體分析內容，視具體情況的不同安排側重點；4、針對具體分析內容及側重點深入研究其內容，找出問題的原因；5、綜合分析的內容，按照重要性的原則，對重大影響因素導致的擔保風險度作出判斷。
二、企業會計報表普遍存在的虛假現象
在社會信用秩序較差的環境中，企業資訊不透明，財務和經營資訊交流不對稱，特別是中小企業的會計報表虛假現象尤為突出。我們依據企業提供的會計報表所作的分析是專案決策的最主要的依據之一，它的真假與否直接影響決策的成敗，所以我們把識別企業編制會計報表真假作為我們審查的首要問題。
企業會計報表作假的主要動機及手段：一是為了逃避納稅，表現為少計收入，多列成本，隱瞞利潤，賬外有賬，存在一定量的賬外資產；二是為了對外宣傳、對外融資需要，表現為通過資產評估虛增資產、虛減負債，少列成本費用，虛增利潤，甚至非法合併關聯企業會計報表，誇大企業資產規模。對於我們擔保業務而言，兩種動機都會帶來較高的風險。
瞭解企業作假動機，針對不同的企業識別其作假動機。一般方法是：（1）屬於逃稅目的的企業，其會計報表體現的利潤額和利潤率都較低，銷售收入金額相對於其生產規模明顯不符。
（2）屬於誇大資產和收入規模的企業，一般其會計報表個別科目資料存在異常情況，如存在較大金額無形資產和資本公積，一般是土地評估形成；存在較大金額往來款項，一般是進行會計報表合併時未進行抵銷和並。還有個別民營企業存在較多關聯企業，這些關聯企業大多是相同的股東，統一管理，資金統一調配，他們一般把這些不存在投資控股關係的關聯企業進行彙總合併，誇大規模。
識別了企業不同的作假動機，就需要掌握其作假內容，一般是：1、為逃避納稅隱瞞利潤，加大銷售成本，將不******的收入和現金銷售收入不入賬，而將可比成本入賬；虛掛負債，將獲取的利潤掛在應付款中；不確認投資收益。2、虛增資產，如虛增往來款；對資產作不可靠評估，虛增資產和權益；虛假合併關聯企業會計報表。
3、虛增利潤，加大存貨，隱瞞成本，少計提折舊。4、虛假重組、虛假投資。5、不遵循會計準則記賬，亂設會計科目，亂記賬。
6、設賬外賬，設帳外銀行戶。7、賬表不符、賬賬不符、賬證不符，賬實不符。
根據其作假程度判斷專案風險度，採取的方法一般是：（1）著眼於企業的不同特點，把握住對財務季報報表的影響最大的科目進行重點追蹤、落實和分析。（2）運用比較方法，測算財務比率，與行業平均財務指標相比較，與企業歷史財務指標相比較；（3）現場資產核實；（4）賬簿核實及基礎會計資料抽查等。
三、會計報表的稽核內容
會計報表是企業全面經濟活動的書面反映，是一個有著嚴格勾稽關係的有機整體，它的各個報表之間存在有機聯絡，相關科目的變動有其內在聯絡。會計報表稽核過程主要分兩步：
（一）閱讀會計報表。閱讀前要掌握幾個前提：會計報表是否經過審計，系哪家會計師事務所審計，該審計機構信譽如何；是否為合併報表，如合併報表應瞭解合併範圍；是否為上市公司。
以上幾個因素直接影響到會計報表稽核範圍的可信性。
前面講到了可以從閱讀會計報表中瞭解到企業的經濟政策，並且根據報表數字的異常變化發現企業是否存在作假的跡象。這裡簡單介紹一下會計報表反映的經濟政策：
1、融資政策。企業的資金**主要是四個途徑：一是銀行借款，又分為長、短期借款，還有企業存在職工集資款；二是商業融資，所謂商業融資是指企業賒銷的貨款，具體指應付帳款；三是股東投入，一般指實收資本，如果存在資本溢價也包括部分資本公積；四是企業自身積累，即企業創造的利潤。
融資政策的另一個反映就是現金流量表中籌資活動現金流量。如果應付款與銀行借款在負債中比重接近，說明企業商業融資與銀行融資兼顧；銀行借款和應付款比重都不宜過大，應付款比重過大反映企業資金短缺，銀行借款比重過大，說明企業發展過於依賴銀行借款，應關注其資金鍊。
2、投資政策。反映在企業的固定資產、在建工程的金額變化、以及長短期投資的變化，掌握企業的投資方向和投資內容，有助於我們瞭解企業申保資金的具體用途。
3、盈利能力。盈利能力就是企業賺取利潤的能力，具體反映在以下指標：毛利潤率、銷售利潤率、資產淨利率、淨資產收益率。
4、營銷政策。營銷政策反映在應收賬款週轉率、應付帳款金額上。應收賬款金額的高低一般反映企業的賒銷政策和回款政策，應付帳款金額的高低一般反映企業的賒購政策。
還有企業資產管理水平、資金調配、發展前景等等都可以在企業會計報表中反映出來，在假設企業會計報表真實的前提下，閱讀企業會計報表可以在一定程度上了解企業的經濟動態。
閱讀會計報表時應關注報表之間的關聯性和報表資料之間的勾稽關係，具體是：1、損益表體現的淨利潤與資產負債表所有者權益的關係。2、長期股權投資一般不超過淨資產的50%，有投資功能的公司除外。
3、關注無形資產和資本公積餘額，一般情況下不得將存續資產評估增值部分入賬，部分企業為降低資產負債率增大資產規模，擅自將存續的土地使用權、固定資產等重新評估入賬。4、關注在建工程餘額，如果企業有重大投資專案，應該在此科目中反映。5、關注往來帳款餘額，企業許多關聯交易和隱瞞利潤一般隱藏在這裡。
6、仔細閱讀會計報表附註。
通過閱讀企業會計報表，我們可以瞭解到企業的基本經濟政策和基本情況，以及根據報表數字的異常情況和異常變化發現疑點。但是僅僅依靠分析會計報表很難發現真實情況，會計報表體現企業的彙總資料，下一步需要到企業現場瞭解企業的會計政策，通過稽核賬簿和相關基礎財務資料，掌握企業的詳細財務資訊，驗證會計報表反映的資料是否真實、完整，是否存在重大虛報、漏報。
（二）瞭解企業的會計政策，現場稽核帳簿及相關基礎財務資料。瞭解企業的會計政策，企業的會計政策不同報表反映的內容不同。企業賬簿分為總帳、明細帳、日記賬。
會計報表是依據總帳調整編制，總帳是依據彙總憑證編制，明細帳是依據記賬憑證編制，日記賬也是明細賬，一般稱為流水帳，它主要核算現金及銀行存款。其他相關基礎財務資料一般包括審計報告、購銷合同、貸款合同、銀行對賬單、納稅申報表、貸款卡查詢明細單、專案可行性研究報告等其他資料，這些資料一般是從外部提供的，真實性較高，能夠佐證企業提供的會計報表的真實、完整。
1、驗證總帳是否與會計報表相符，即「帳表相符」。應引起注意的是會計報表中某些科目是合併數值，如存貨就是由原材料、材料成本差異、生產成本、製造費用、產成品、低值易耗品幾個科目合併而成；應收應付往來款一般存在餘額調整，使得總帳餘額與會計報表餘額不符。
2、稽核明細賬。首先核對總帳和明細賬是否相平，即「帳帳相符」。根據閱讀會計報表發現的疑點，抽查相關科目明細賬。
因為我們不是會計師事務所，不可能對每個會計科目都詳細審計，根據會計核算的特點我們把它分為幾個迴圈稽核，根據其勾稽關係驗證資料合理性，抽查會計憑證驗證會計報表真實性、合法性和完整性。
（1）銷售與收款迴圈稽核，一般包括貨幣資金、應收賬款，主營業務收入、其他業務收入等科目。（2）購貨、付款與生產迴圈審查，一般包括貨幣資金、存貨、主營業務成本、應付款、其他業務支出等科目。（3）籌資和投資迴圈稽核。
3、納稅申報表是企業向稅務機關申報其所得稅和增值稅的憑證，一般分為所得稅納稅申報表、增值稅納稅申報表、營業稅納稅申報表。所得稅申報表記載了企業實現的經營成果及社會貢獻，與會計報表核對提取的或上交的所得稅是否相符；核對主營業務收入是否一致，如果企業存在應納增值稅其他業務收入，納稅申報表應納稅收入數額大於會計報表記載的主營業務收入。此外還應注意企業是否有稅收優惠政策。
4、通過貸款卡查詢單核實長短期借款數額是否相符。會計報表反映的是時點數，如果兩者存在差異：一是有未入帳銀行貸款或到期償還貸款；二是查詢時點晚於會計報表時點，期間又發生銀行借款業務。
貸款卡查詢單一般反映企業貸款、承兌匯票、信用證、對外擔保餘額，這裡要注意核查企業是否存在逾期貸款，特別關注對外擔保情況。另外還要關注企業長短期借款入賬處理：一是防止企業為調整財務指標而將短期借款計入長期借款；二是注意是否存在短借長用現象，將短期借款用於購置固定資產，增加短期償債壓力。
還有其他一些財務基礎資料可以佐證會計報表資料的真實性以及有助於我們發現企業隱瞞的重大事項。
四、從財務指標上判斷企業的償債能力
會計報表有大量資料，我們將這些資料加以整理，根據特定的計算公式，可以計算出很多有用的財務比率，它們可以幫助我們更好的理解會計報表，瞭解企業的經營管理的各個方面。財務指標一般可以分為以下四類：變現能力比率、資產管理比率、負債比率和盈利能力比率，下面簡單介紹一下幾個主要指標。
1、流動比率和速動比率。這兩個指標是判斷企業短期償債能力的主要指標。一般認為，生產企業的合理的最低流動比率為2，最低速動比率為1.
5，但是從目前實務中看，很少中小企業企業能達到這個指標，一般考慮流動比率不低於1.2，速動比率不低於1。我們一般是根據不同行業同其行業或自身歷史水平作比較，再就是分析其流動資產和流動負債的構成，根據其資產質量判斷短期內可變現資產金額；將其流動負債細分為到期必須償還的和可長期佔用的。
2、營業週期。反映了企業資金週轉速度，這是判斷企業流動資金需求量的重要指標，營業週期越短，流動資金需求量越低，存貨變現能力越強。
3、資產負債率。該項指標反映在總資產中有多大比例資產是通過借債籌來的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。
4、已獲利息倍數。該項指標反映企業經營收益為所需支付的債務利息的多少倍，只有該指標足夠大，企業就有充足的能力償付利息。
5、銷售淨利率。該項指標反映每一元錢銷售收入帶來的利潤，通過分析該項指標的升降變動，可以促使企業在擴大收入的前提下，注意改進管理，提高盈利水平，但應關注過高的銷售利潤率，可能會存在虛假的內容。
6、資產淨利率。該項指標反映企業股東權益的收益水平，該項指標的高低與企業的淨資產多少、資產的結構、經營管理水平有著密切關係。通過對該項指標的分析，可以發現企業存在管理問題、資產閒置、資金週轉慢的情況。
銀行真不給房地產貸款了嗎，銀行不給房地產公司貸款是真的嗎
不是的，只要你符合銀行貸款的條件，那麼即使是房地產，也可以申請貸款，需要你徵信良好，沒有不良記錄，同時有還款能力，這樣銀行才能申請貸款。貸款條件。如何才能順利貸款 且額度高還容易下款呢？下面說說貸款條件。個人徵信必須良好 貸款的第一個前提，便是個人徵信的良好，徵信不良或者花了，貸款稽核時肯定容易被拒...
房地產開發企業用什麼財務軟體好，房地產企業用哪個財務軟體比較好
冒溫集甲 如果公司的業務都是一般的日常業務，建議可以使用財務軟體公司已經研發出來的通用版財務軟體，這樣既滿足了公司的需求，也相對而言節約公司的成本。如果公司很大，業務種類多而且很雜，可以找財務軟體公司為你們公司單獨研發一套適合的財務軟體，這樣的財務軟體很好使用，唯一不足就是成本比較高，1，房地產公司...
房地產企業用什麼財務軟體好，房地產企業用什麼財務軟體好？
告穎卿薊婷 房地產財務軟體沒有什麼特別之處，和其他公司一樣。比如用友軟體 金堞等，都是非常常用的軟體。如果你使用過其中一款軟體，那麼你完全沒有必要擔心去新公司會不適應該公司軟體，因為現在開發的財務軟體都是大同小異。祝順利！ 冒溫集甲 如果公司的業務都是一般的日常業務，建議可以使用財務軟體公司已經研發...